Je investícia do nehnuteľnosti skutočne výhodná?
Ceny bytov na Slovensku rastú a pre mnohých ľudí je dnes kúpa nehnuteľnosti na investíciu finančne náročná. Okrem vlastných úspor treba počítať s hypotékou, zariadením bytu, údržbou či starosťami s nájomníkmi. Investovať do realít sa však dá aj bez toho, aby človek vlastnil celý byt.
Byty opäť zdraželi
Podľa údajov Národnej banky Slovenska dosiahla priemerná cena bytov v druhom štvrťroku 2026 približne 3 430 eur za štvorcový meter. Medziročne tak ceny vzrástli o viac ako 10 percent. Klasickým spôsobom investovania do nehnuteľností je kúpa bytu na prenájom. Investor vloží vlastné peniaze, prípadne si pomôže hypotékou, a následne spláca úver z nájmu. Pri dnešných cenách nehnuteľností však môže byť potrebný vlastný kapitál pomerne vysoký. Existujú preto aj možnosti, pri ktorých človek nemusí kupovať celú nehnuteľnosť.
Realitný fond umožňuje investovať aj menšiu sumu
Jednou z možností sú realitné fondy. Investor v nich nekupuje konkrétny byt, ale podiel na portfóliu nehnuteľností. Môže ísť napríklad o kancelárske budovy, logistické parky, obchodné centrá alebo nájomné bývanie. Výhodou je najmä nižšia vstupná suma, do niektorých fondov sa dá investovať už od desiatok eur, takže nie je potrebná hypotéka ani desaťtisícové úspory na začiatku.
Rozdiel oproti vlastnému bytu je aj v starostlivosti o nehnuteľnosť. Pri prenajímanom byte musí majiteľ riešiť nájomníkov, zmluvy, opravy, zariadenie alebo prípadné neplatenie nájmu. Pri fonde sa o správu portfólia stará profesionálny tím.
Ďalším rozdielom je rozloženie rizika. Pri jednom byte môže výpadok nájomníka znamenať okamžitú stratu príjmu, pričom hypotéku a ďalšie náklady treba platiť ďalej. Fond môže mať peniaze rozdelené medzi väčšie množstvo nehnuteľností a nájomcov. Problém jednej budovy alebo jedného nájomníka tak nemusí mať rovnaký vplyv na celé portfólio.
Taktiež je dôležité sa pozrieť aj na dostupnosť vyplatenia alebo získania financií. Predaj bytu môže trvať týždne až mesiace, ale pri fonde závisí vyplatenie peňazí od konkrétnych podmienok produktu, čo v niektorých prípadoch môže byť aj hneď.
Nie každý realitný fond je rovnaký
Pri výbere fondu je dôležité pozerať sa na to, čo v skutočnosti vlastní. Zaujímať by vás malo, kde sa nehnuteľnosti nachádzajú, kto ich využíva, aká je ich obsadenosť a či je portfólio rozložené medzi viac typov nehnuteľností a nájomcov.
Čím viac je investícia rozložená, tým menší vplyv môže mať problém jednej konkrétnej nehnuteľnosti na celé portfólio. Ani realitný fond však nie je bez rizika. Má svoje poplatky a hodnota investície môže v čase kolísať. Ide preto skôr o dlhodobejšiu investíciu.
Fond nie je jediná možnosť
Kto nechce kupovať byt ani investovať cez realitný fond, má aj ďalšie možnosti.
Jednou z nich sú realitné akcie. Ide o akcie spoločností, ktoré vlastnia alebo spravujú nehnuteľnosti. Obchodujú sa na burze, takže ich cena môže výraznejšie kolísať podľa situácie na finančných trhoch.
Ďalšou možnosťou je realitný crowdfunding. V tomto prípade sa na financovaní konkrétneho developerského projektu podieľa viac investorov. Potenciálny výnos môže byť zaujímavý, no zároveň je investícia viac naviazaná na úspech konkrétneho projektu a developera.
Kúpa bytu na prenájom teda nie je jediný spôsob, ako sa podieľať na realitnom trhu. Pri menšej sume sa dá investovať aj prostredníctvom fondov, akcií alebo crowdfundingu. Každá z možností má však inú mieru rizika, likviditu, poplatky aj očakávaný výnos, preto je dôležité pozerať sa na konkrétny produkt a jeho podmienky, s čím vám môže pomôcť práve realitný expert.
